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没有了人口红利 楼市该何去何从

2015/3/15 9:01:00 加入收藏

什么是人口红利呢,举个简单的例子,以前年轻人居多,年轻人需要置业,需要就业,需要结婚生子,这些诞生的消费拉动力很大,消费对国民经济发展起正常的推进作用,现在人口结构变了,老龄化出现了,生育率下降了,人口总量没有降但是消费发生了变化,简单来说,老年消费肯定没有年轻人消费那么丰富和吻合经济发展,比如车市,年轻人居多意味着车市看好,结构变了,这样的需求也跟着变,但产能却不会迅速地发生变化,这也是传统经济拉后腿的根本原因。

没有了人口红利 楼市该何去何从

现在,楼市肯定将面临着近十余年没有人口红利的状态,怎么办?

首先还得循着人口变化的规律来改变供应。

既然老龄化是总体趋势,并且生育率下降,意味着两大块将成为房地产可以研究的需求基础,一个是老龄化背景下的不动产需求,不仅仅是住宅;另一是小家庭数量多同居人口少的条件下,对不动产需求的变化。

基于这两大类需求,带来楼市环境的变化,需要双重的引导,哪双重,一重是地方政府,一重是开发商,只有二者合力发展才能够利用好这两大类需求。地方政府主要贯穿实施好城镇化与城市化,功能规划与远景发展,产业布局,都要以人口变化作为参数来考虑,房价高,为什么,有人,没有人的城市房价高不起来,不动产也没有多大的价值,同理,开发商也要顺着人口迁移的的方向,顺着城市发展方向,围绕人居与人聚这两大空间要素做文章。

很早前我就多次提过人聚空间,现在看来有些城市利用得比较好,象武汉,远郊好几个大型商业,风生水起,周末成为人们旅游购物以及休闲的去处,经营及现场环境都比较超前,形成了气候。它们成功的基础有,交通口,停车设施,景观空间,购物小环境,全配套,实现低成本的购物优势,一站式供应,比如人聚空间一块,仅交通组织便较市内多至少五倍功能,停车场可以是上百亩甚至一两百亩地,以前哪个敢这么规划。

合理利用人聚空间意味着什么呢,扩大消费半径,也就是作为不动产的供应者,对土地来说是政府,对项目来说是开发商,你提供的不动产未来所用,针对性的消费半径必须相对宽松宽阔,否则无法吸引更多人聚,也就没有商机,不动产也真成了不动产了。

其次是如何围绕现有人口规律搞好库存去化。

也是两个方面的问题,一个是已经存在的库存当中真正吻合目前市场需求的部分,这个可以用价格及综合促销解决,问题是市场当中还有相当数量的存量,与后市需求不吻合,且已经销售了一部分,对于这一部分的相对未来市场的过剩需求,能够衔接好资金把项目做好,补充有效品质,合理利用资源关系,进行适当的吸收合并,转化为未来的供应,或是好出路。

这里有一个合理或者说战略捂盘的问题,但基于完全市场化的房地产,是可以的,而且让真正的供应商来战略性安排好存量项目,有利于未来市场的供求调整。

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